事實(shí)證明，房地產(chǎn)才是政府的親兒子。
中央城市工作會(huì)議12月20日至21日在北京舉行。上一次中央層面召開(kāi)的城市工作會(huì)議，是1978年國(guó)務(wù)院召開(kāi)的全國(guó)城市工作會(huì)議，會(huì)議厘定了城市建設(shè)和發(fā)展工作的基本思路。
時(shí)隔37年后，城市工作再次上升到中央層面進(jìn)行專(zhuān)門(mén)研究部署，是改革開(kāi)放以來(lái)的第二次最高規(guī)格的“全國(guó)城市工作會(huì)議”，預(yù)示著我國(guó)城市工作將迎來(lái)重大變化。同時(shí)，也將對(duì)樓市、房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的命運(yùn)產(chǎn)生重大影響。下面，就帶你逐一剖析剖析。
空穴來(lái)風(fēng)，未必?zé)o音，雖然此次中央城市工作會(huì)議石破天驚，但是此前并非毫無(wú)跡象事，實(shí)際上，近期中央已經(jīng)針對(duì)城市工作已經(jīng)釋放了若干信號(hào)。
★2015年11月10日
11月10日召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，習(xí)近平指出做好城市工作，首先要認(rèn)識(shí)、尊重、順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，端正城市發(fā)展指導(dǎo)思想。
提出要推進(jìn)農(nóng)民工市民化；加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率；要增強(qiáng)城市宜居性；要改革城市管理體制；要加強(qiáng)城市安全監(jiān)管，建立專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化的救災(zāi)救援隊(duì)伍。這種論述為未來(lái)中國(guó)城市發(fā)展確定了大方向。
★2015年12月12日
12月12日，《居住證暫行條例》發(fā)布，戶(hù)籍制度改革敲開(kāi)了農(nóng)民工進(jìn)入城市的大門(mén)。
★2015年12月14日
12月14日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議將推進(jìn)農(nóng)民工市民化作為化解房地產(chǎn)庫(kù)存的重要方式之一，將兩大重要戰(zhàn)略聯(lián)系在一起。
二 城市群將加速發(fā)展
中央城市工作會(huì)議提出，中國(guó)將安全放在城市管理和發(fā)展的首位。將在中西部地區(qū)培育城市群與關(guān)鍵地區(qū)性城市，并努力升級(jí)東部地區(qū)城市群。擬到2020年基本完成棚戶(hù)區(qū)改造。
可以看出，相比以往，此次中央城市工作會(huì)議對(duì)城市建設(shè)的思路比以往有重大的轉(zhuǎn)變。
李克強(qiáng)問(wèn)計(jì)“胡煥庸線(xiàn)怎么破”
【小知識(shí)】什么是“胡煥庸線(xiàn)”：1935年，民國(guó)“中央大學(xué)”地理系主任胡煥庸在論文《中國(guó)人口之分布》中提出“璦琿（今黑河）-騰沖一線(xiàn)”，發(fā)現(xiàn)此線(xiàn)以西人口約為中國(guó)總?cè)丝诘?%，此線(xiàn)以東人口約為中國(guó)總?cè)丝诘?4%。
這條線(xiàn)后來(lái)被學(xué)界稱(chēng)為“胡煥庸線(xiàn)”。在《中國(guó)國(guó)家地理》雜志社與中國(guó)地理學(xué)會(huì)于2009年地理學(xué)界評(píng)選出的“中國(guó)地理百年大發(fā)現(xiàn)”中，它僅次于“珠峰測(cè)量”。
過(guò)去，中央寄希望于打破“胡煥庸線(xiàn)”。李克強(qiáng)就曾發(fā)出了“胡煥庸線(xiàn)怎么破”之問(wèn)：“我國(guó)94%的人口居住在東部43%的土地上，但中西部一樣也需要城鎮(zhèn)化。我們是多民族、廣疆域的國(guó)家，我們要研究如何打破這個(gè)規(guī)律，統(tǒng)籌規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展，讓中西部老百姓在家門(mén)口也能分享現(xiàn)代化?！?/span>
促進(jìn)各區(qū)域平衡發(fā)展的設(shè)想固然很好，但這不符合城市發(fā)展的客觀規(guī)律。
大量資源向少數(shù)幾個(gè)城市不斷集中，這是世界上發(fā)達(dá)國(guó)家城市化過(guò)程中的必然。英國(guó)有6300萬(wàn)人，其中倫敦一地就有850萬(wàn)之多。紐約，曼哈頓同樣如此。這一現(xiàn)象在東亞表現(xiàn)得更為明顯，整個(gè)韓國(guó)總?cè)丝诘乃姆种欢季幼≡谑谞?，而東京都市圈的人口更是占到全日本的近五分之一。如果以韓國(guó)、日本的首都人口/全國(guó)人口的比值做參考，中國(guó)大城市人口聚集度的數(shù)值還很低。
早在今年四月份，明源地產(chǎn)研究院艾振強(qiáng)先生在其《5大城市群劃分，哪些城市和房企將被拋棄？》一文中就已經(jīng)明確指出“當(dāng)前，中國(guó)勞動(dòng)人口增速放緩，各區(qū)域之間對(duì)人口的爭(zhēng)奪趨于零和博弈。中西部城市群與東部城市群的人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)將愈演愈烈。那些被拋棄在超級(jí)城市群之外，卻又處于各城市群之間的城市則顯得比較危險(xiǎn)了”。此次會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)化了這一指向！在這些城市群無(wú)作為的房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)也將被邊緣化。
【小知識(shí)】城市群，是指在特定地域范圍內(nèi)，以1個(gè)以上特大城市為核心，由至少3個(gè)以上大城市為構(gòu)成單元，依托發(fā)達(dá)的交通通信等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)所形成的空間組織緊湊、經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密、并最終實(shí)現(xiàn)高度同城化和高度一體化的城市群體。
當(dāng)然，過(guò)量的人口會(huì)帶來(lái)超載效應(yīng)。但人類(lèi)的發(fā)展趨勢(shì)就是不斷聚集、不斷挑戰(zhàn)大自然的極限。很多時(shí)候，我們只看到了大城市帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)，但對(duì)于大城市的集約性卻鮮有關(guān)注。例如在供暖和制冷方面，公寓樓就比郊區(qū)分散的房子更高效。城市家庭比城郊和鄉(xiāng)村的家庭碳排量更少。
理想再美好，也要扎根于現(xiàn)實(shí)的土壤才能夠成長(zhǎng)壯大。
經(jīng)過(guò)2014年和今年的考驗(yàn)，在行業(yè)凈利潤(rùn)率持續(xù)下滑，中小房企接連死亡已經(jīng)不是什么新聞了。伴隨著安全事故頒發(fā)，政府對(duì)工程建設(shè)安全管理日益加強(qiáng)，對(duì)違法分包、掛靠、轉(zhuǎn)包打擊力度逐步加大，還有建筑市場(chǎng)萎縮的客觀情況，目前不僅是中小建筑企業(yè)，就連溫州中城、華豐建設(shè)等百億級(jí)的特級(jí)企業(yè)一個(gè)接一個(gè)的破產(chǎn)，最近北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)注銷(xiāo)了161家二級(jí)、三級(jí)企業(yè)相應(yīng)資質(zhì)。今天很殘酷，明天更殘酷，后天很美好，但很多中小房企和部分建企會(huì)加速死在明天——不是早上就是晚上。
建筑行業(yè)利潤(rùn)率不斷降低，普遍面臨著巨大的資金壓力，尤其是涉及房地產(chǎn)等多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建筑企業(yè)，資金壓力更大。建筑業(yè)下半場(chǎng)，建筑企業(yè)要么殺出一條血路迎接后天的太陽(yáng)，要么像161家北京市被注銷(xiāo)資質(zhì)的建企一樣退出建筑業(yè)，要么像溫州中城破產(chǎn)拍賣(mài)，要么像河北路橋、新疆建工被中國(guó)建筑股份有限公司這樣的大建企“包養(yǎng)”，加入到整合的大軍求生存。由于大建企在資金、規(guī)模、品牌等方面有天然的優(yōu)勢(shì)，兼并之后，可以讓龍頭建企的規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，行業(yè)的集中度提高，總體有利于資源的優(yōu)化配置（當(dāng)然，區(qū)域寡頭壟斷也會(huì)出現(xiàn)），更有利于整個(gè)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。
事實(shí)上，過(guò)去幾年，中央都鼓勵(lì)各行業(yè)的兼并重組，通過(guò)制度性的安排，比如引導(dǎo)設(shè)立并購(gòu)基金，鼓勵(lì)政策性銀行提供兼并購(gòu)貸款支持，降低兼并購(gòu)稅費(fèi)等，讓行業(yè)兼并重組的成本進(jìn)一步降低。
2014年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中只字未提房地產(chǎn)，但是此次會(huì)議卻花了數(shù)百字篇幅再次強(qiáng)調(diào)樓市去庫(kù)存。
關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存，會(huì)議要求：要按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶(hù)籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶(hù)籍人口在就業(yè)地落戶(hù)，使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。
要明確深化住房制度改革方向，以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。
要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。
1、取消70年產(chǎn)權(quán)，還早
這其中，“取消過(guò)時(shí)的限制性措施”被誤傳讀為“取消70年產(chǎn)權(quán)”，顯示行業(yè)內(nèi)部分人已將利好政策當(dāng)成鴉片，聞到一點(diǎn)類(lèi)似的味道就以為可以吸。取消70年產(chǎn)權(quán)是需要立法才能搞定的，行政部門(mén)說(shuō)了不算，即便要取消，立法也會(huì)是相當(dāng)漫長(zhǎng)的過(guò)程。
2、以租代售，將成氣候
對(duì)于會(huì)議提倡的通過(guò)房屋租賃來(lái)去庫(kù)存，其實(shí)去年國(guó)家層面就提出了房企從售房轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥可?。目前，有一些房企在積極進(jìn)行試點(diǎn)，但還沒(méi)有一個(gè)成熟的案例?？墒牵瑥那安痪眯袠I(yè)內(nèi)對(duì)萬(wàn)科“以租代售”的風(fēng)聲鶴唳、草木皆兵來(lái)看，這一模式對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)模式會(huì)造成顛覆。
3、建議降價(jià)，那是愛(ài)你
鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)讓不少人頗有微詞，說(shuō)好的上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒呢，政府有形的腳又想踩在市場(chǎng)無(wú)形的手上面了！
這種說(shuō)法有點(diǎn)冤枉政府了，畢竟政府只是建議降價(jià)而已，而非強(qiáng)制。樓市火爆的一線(xiàn)城市，價(jià)格高企還不一定能買(mǎi)得到。而對(duì)于廣大的三四線(xiàn)城市以及部分冷清的二線(xiàn)城市，想不降價(jià)卻又快速去化，目前的形勢(shì)下，無(wú)異于癡人說(shuō)夢(mèng)。
4、買(mǎi)房入戶(hù)，會(huì)是常態(tài)
農(nóng)民的城鎮(zhèn)化，是一個(gè)大的風(fēng)口。但一二線(xiàn)城市人口規(guī)?？刂?，一般人進(jìn)不去；沿海大城市高昂的房?jī)r(jià)，一般人買(mǎi)不起。對(duì)于廣大農(nóng)民工來(lái)說(shuō)，其未來(lái)主要的落戶(hù)地還是在三四線(xiàn)城市。目前已有包括河南、安徽等多地出臺(tái)了針對(duì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的相關(guān)優(yōu)惠措施。例如河南省出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房擴(kuò)大住房消費(fèi)的意見(jiàn)》文件提出，對(duì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房提供包括購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金繳存綠色通道和貸款優(yōu)惠在內(nèi)的多項(xiàng)優(yōu)惠政策。
一切都是為了去化！
目前建筑業(yè)面臨最大的挑戰(zhàn)是前些年透支房地產(chǎn)市場(chǎng)而留下來(lái)的巨大庫(kù)存量，建筑業(yè)受此拖累，大量出現(xiàn)新合同難簽、項(xiàng)目款難收的兩難情況，這種情況可能還將延續(xù)一段時(shí)間。同時(shí)，通過(guò)以上介紹，不難看出政府已做出了全面規(guī)劃，陸續(xù)推出了對(duì)應(yīng)政策，努力讓庫(kù)存回歸合理水平。
總的來(lái)說(shuō)，建筑業(yè)雖尚不具備立即走出困境的條件，而且很多企業(yè)（特別是管理粗放型的建筑企業(yè)）將面臨生死考驗(yàn)，但在房地產(chǎn)利好不斷的情況下，建筑企業(yè)若能夠降低成本、提升效率，并實(shí)現(xiàn)管理水平整體提升，渡過(guò)這段困難時(shí)期，未來(lái)必將迎來(lái)新的一片天地！
聲明：因時(shí)間與能力所限，文中錯(cuò)誤之處在所難免，觀點(diǎn)僅供參考！
素材來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院(作者/艾振強(qiáng))《中央又對(duì)房地產(chǎn)放大招，37年一遇！2016年放心干地產(chǎn)》、中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)、百度文庫(kù)
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